Immobilier : 5 astuces pour louer son bien plus cher

11 décembre 2019

L’immobilier coûte de plus en plus cher et les bailleurs ont intérêt à louer leur bien aux mieux, certaines astuces permettant de le tirer le loyer vers le haut sans sortir du prix de marché.

Astuce numéro 1 :louer meublé

Une location nue va de pair avec de nombreuses contraintes, dont un bail de 3 ans renouvelable et des occupants qu’il est difficile de remercier, sauf cas exceptionnels (vente ou occupation à titre personnel).

La location en meublé offre plus de liberté : bail plus court (1 an maximum), 15 à 25% de bonus par rapport à un loyer en non-meublé, et fiscalité plus avantageuse : le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) s'appliquant si les recettes du bailleur ne dépassent pas 70.000 euros permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur les revenus locatifs.

Au volet contraintes, il faut savoir que la location meublée expose le bailleur a des travaux d’entretien fréquents, car les locataires ne sont pas toujours des modèles de délicatesse. Par ailleurs, la liste des meubles à fournir est fixé par décret depuis le 31 juillet 2015.

Astuce numéro 2 : miser sur la 1 ère mise en location

Lorsque le logement est mis en location pour la 1 re fois, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer même en zone "tendue". C’est une occasion à ne pas manquer, car ensuite, les choses deviennent beaucoup plus compliquées. Le renouvellement de bail va de pair avec des freins tarifaires, notamment si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois.

Pour fixer le juste loyer de départ, le mieux est de dépouiller les annonces correspondant à la même catégorie de biens au niveau local. Les observatoires des loyers peuvent aussi fournir des références.

En moyenne nationale, on estime que le prix de location moyen au m2 est d’environ 17 à 18 euros/ m2 pour un studio, de 12 à 14 euros / m2 pour un 2 pièces, et de l’ordre de 10/11euros pour un 4 pièces. Plus la surface est importante, plus la rentabilité au m2 diminue. Ce sont donc les petites surfaces (chambres, studios, etc.) qui offrent le meilleur rendement, notamment dans les centres urbains où la raréfaction de l’offre fait le jeu des bailleurs.

Astuce numéro 3 : déclencher un coup de cœur

Dans la plupart des cas, le visiteur prend la décision de louer (ou de ne pas louer) en l’espace de 2 minutes. La première chose qu’il voit avant d’entrer est l’état de la porte. Autant la faire repeindre, l’équiper d’une serrure de sécurité A2P et si possible d’un blindage.

Côté déco, les couleurs doivent être neutres. Elles sont à sélectionner dans leur totalité pour éviter les ruptures d’une pièce à l’autre. Généralement, on estime que la couleur dominante doit couvrir 60 à 70% de la surface, les teintes secondaires de 25 à 30%, un petit reliquat (5 à 10%) pouvant être accordé à d’autres nuances.

Tous les éléments donnant du charme au logement (parquet ancien, moulures, etc.) sont à préserver.


Astuce numéro 4 : réaliser des travaux est toujours payant

En cas de relocation, lorsque le bailleur n’entreprend pas de travaux, il faut savoir que le bien est généralement reloué moins cher qu’auparavant (jusqu’à - 5% dans Paris). Rénover son bien permet d’obtenir un loyer plus élevé.

Certains travaux sont plus rentables que d’autres. Parmi eux, on peut citer la pose de fenêtre double vitrage, la rénovation de la salle de bains (installation d’une douche à l’italienne ou d’une baignoire si famille avec enfants, etc.) ainsi que la rénovation du système électrique (nombre de prises électriques suffisant, éclairage indirect, etc.). Tous les éléments apportant du confort (volets roulants, etc.) sont à privilégier.

Astuce numéro 5 : limiter le turn-over

Garder un locataire le plus longtemps possible est une bonne façon d’optimiser la rentabilité d’un bien, notamment parce que les déménagements occasionnent des dégâts et augmentent les frais d’agence.

Il ne faut pas hésiter à prendre contact périodiquement avec le locataire (de façon non intrusive) pour s’assurer que tout va bien. Lui passer un coup de fil quelques jours avant l’assemblée générale des copropriétaires, permettra de faire remonter ses doléances éventuelles, par exemple en ce qui concerne l’entretien des parties communes, etc.

source : planet.fr

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