Baisse des taux, hausse de l'immobilier : la faute au vieillissement de la population ?

Une étude publiée par la Banque de France montre que le vieillissement de la population dans les pays avancés serait une des causes de la baisse des taux d'intérêt réel et de la hausse du prix de l'immobilier. Ainsi, compte tenu des tendances démographiques actuelles, les taux pourraient rester durablement bas et le prix des logements risque de continuer à grimper. Explications.

Mais pourquoi les taux d'intérêt sont-ils aussi faibles, évoluant même pour certains d'entre eux en territoire négatif ?

Le rendement de l'emprunt d'État allemand à 10 ans, taux de référence en zone euro, évolue autour de moins 0,3%. À court terme, la baisse des anticipations d'inflation, la quête de valeurs refuges et les politiques monétaires ultra-accommodantes des banques centrales expliquent en grande partie l'évolution des taux d'intérêt.

Cependant, des facteurs démographiques, agissant sur longue période, peuvent aussi être déterminants dans l'évolution des taux d'intérêts. Des travaux de recherche menés par Noëmie Lisack (Banque de France), Rana Sajedi, (Bank of England) et Gregory Thwaites (London School of Economics), publiés dans le Bulletin de la Banque de France de mai-juin 2019, tentent d'évaluer les impacts macroéconomiques du vieillissement de la population.

Explique plus de 50% de la baisse

Plus particulièrement, les chercheurs ont fait tourner leur modèle économétrique pour quantifier l'impact des évolutions démographiques passées et futures sur les taux d’intérêt réels, le prix de l'immobilier et l’endettement des ménages.

Sans rentrer dans le détails des équations macroéconomiques et des nombreuses hypothèses de travail inhérentes à ce genre d'exercice (fonctions de production, économie fermée, concurrence pure et parfaite... les lecteurs intéressés par cette publication en trouveront la version originale complète en anglais sur le site internet de la Banque d'Angleterre, Staff working paper N°701), le modèle de cette étude montre que «plus de la moitié de la baisse du taux d'intérêt naturel observée depuis les années 80 peut être expliquée par le vieillissement de la population.»

Le périmètre de la population étudiée porte sur les pays avancés où le taux de dépendance des personnes âgées (population des plus de 65 ans rapportée à celle des 20-64 ans) prévu à l'horizon 2100 serait de 55%.

Selon l'Insee, ce taux avoisinerait 57% en France en 2070 (source Conseil d'orientation des retraites, 14 ème rapport, novembre 2017).

Deux facteurs essentiels

Comment le vieillissement de la population provoque-t-il la baisse des taux ?

Les auteurs de l'étude expliquent que : «premièrement, les ménages anticipent un allongement de leur durée de vie et prévoient qu’ils passeront plus de temps à la retraite. Ils sont donc prêts à transférer une plus grande part du revenu obtenu durant leur vie active vers le futur, afin de lisser leur consommation. Deuxièmement, le ralentissement de la croissance de la population et l’accroissement de la longévité impliquent que les ménages plus âgés constituent une plus grande part de la population totale en vie à chaque période. Ces deux évolutions entraînent une hausse du niveau de l’épargne agrégée rapportée au PIB. Pour que le marché des capitaux reste équilibré malgré cette augmentation de l’offre de capitaux, le taux d’intérêt diminue.»

Cette tendance de fond devrait se poursuivre au delà de 2030 indiquent les trois économistes.

Quel impact sur le prix de l'immobilier ?

Selon l'étude de la Banque de France, la baisse des taux d'intérêt due au vieillissement de la population affecte également les prix de l'immobilier.

Outre son aspect pratique (se loger), un bien immobilier permet de transférer de la richesse dans le temps. Et plus les taux d'intérêt sont bas, plus le coût d'acquisition d'un logement baisse. Cela entraîne une hausse de la demande de logement et donc, toutes choses égales par ailleurs, une augmentation des prix.

Selon les auteurs, «l'évolution démographique est capable de répliquer 85% de l'augmentation observée des prix réels des logements».

Conséquence de cette tendance, le taux d'endettement des ménages rapporté au PIB augmente également.

En effet, pour «pouvoir acquérir des actifs immobiliers plus onéreux, les jeunes ménages doivent emprunter plus». La baisse des taux d'intérêt incite également à souscrire plus de prêts ou des prêts plus importants.

L'immobilier risque de demeurer le placement préféré des Français pour longtemps...

Source : www.lerevenu.com